TIRANË- Kushdo që kishte në plan të blinte një shtëpi, qoftë për të jetuar apo edhe për të investuar, tashmë do të duhet të mendohet pak më gjatë sepse do t’i duhet që një pjesë të parave t’i ketë mënjanë. E gjitha kjo vjen pasi Banka e Shqipërisë vendosi masa kufizuese për kreditë bankare për shtëpi. Vendimet u morën nga Këshilli Mbikëqyrës i Bankës së Shqipërisë duke ndikuar kështu si në kufirin tavan të kredisë dhe në raportin e i shërbimit të borxhit ndaj të ardhurave për kreditë.
Nga 1 korriku, kufiri tavan i kredisë ndaj vlerës në monedhën Lekë do të jetë 85% për shtëpinë e parë dhe 80% për shtëpinë e dytë, ndërsa në valutë të huaj 75% për shtëpinë e parë dhe 70% për shtëpinë e dytë.
Raporti i shërbimit të borxhit ndaj të ardhurave për kreditë në Lekë do të jetë në nivelin 40% për shtëpinë e parë dhe 35% për shtëpinë e dytë. Në valutë të huaj, niveli tavan do të jetë 35% për shtëpinë e parë dhe 30% për shtëpinë e dytë.
Por përse u mor ky endim pikërisht tani? Si do të ndikojë tek çiftet e reja që po tentojnë të krijojnë një familje dhe hapi i parë për ta është blerja e një shtëpi? A kanë shqiptarët para gjendje më shumë se sa 20% e vlerës së një apartamenti që mund të jetë ekuivalent me 20-30 mijë euro?
Sipas Bankës së Shqipërisë, zbatimi i këtyre kufijve do të mundësojë uljen e rrezikut të dështimit të kredimarrësve dhe pakësimin e humbjeve bankare të lidhura me këto kredi.
Të dhënat e Bankës së Shqipërisë treguan se vitin e kaluar kredia e re për blerje banesash arriti rekordin e ri historik prej 54.9 miliardë lekësh ose rreth 545 milionë eurosh, të llogaritura me kursin mesatar të vitit 2024. Kredia e re për banesa u rrit me 13% krahasuar me vitin 2023. Vlera e portofolit aktiv ose tepricës së kredisë për shtëpi në fund të vitit 2024 arriti në pothuajse 208.7 miliardë lekë, me një rritje vjetore prej 15.5%.
Si do të jenë shifrat pas zbatimit të këtyre kufijve?
Për të kuptuar më detajisht situatën apo se si do të ndikojë ky vendim tek qytetarët apo në tregun e shitblerjeve të banesave, gazetarja e ZËRI, Florida Mingla ka marrë në intervistë ekspertin e ekonomisë, Zef Preçi.
Intervista:
Përse u mor ky vendim pikërisht tani, kishte ndonjë të dhënë Banka e Shqipërisë që tregonte se duheshin shtrënguar kreditë për blerjen e banesave?
Zef Preçi: Banka e Shqipërisë synon të mbrojë interesat e depozituesve të parave në banka dhe kapitalet e aksionerëve të tyre kështu që kjo është një masë në drejtimin e duhur nga pikëpamja e masave të ngjashme që merr një Bankë Qendrore dhe njëkohësisht që synon të mbrojë vetë bankat tregtare.
Si do të ndikojë ky vendim tek çiftet e reja, të cilët po tentojnë të krijojnë një familje dhe hapi i parë që ata bëjnë është blerja e një banese?
Zef Preçi: Me ndonjë përjashtim të rrallë, përgjithësisht bankat tregtare edhe deri në ditët e sotme nuk kanë financuar plotësisht vlerën e një pasurie të patundhsme, flas për qëllime banimi ose biznesi. Kuptohet që ka ndikim, gjë që do të thotë që për të kërkuar pjesën e munguar të parave, atë përqindje që banka nuk ta mbulon, do tu drejtohen të afërmve dhe studimet tregojnë që shumica e qytetarëve shqiptarë për nevoja financiare nuk i drejtohen bankës por u drejtohen familjarëve dhe të afërmve të tyre, ose do tu drejtohen tregut informal që ka norma interesi më të larta dhe që në një farë mënyrë, bën që kjo masë të japë efektin e saj në shtrenjtimin e parasë për konsumatorin, për blerësin e pasurive të patundshme në këtë rast.
A mendoni se ky vendim i marrë nga Banka e Shqipërisë në fakt do të ketë një efekt negativ tek pastrimi i parave, në sensin që rreziku i pastrimit të parave ulet në momentin që bankat financojnë me më shumë kufizime duke nxitur kështu deklarimin e të ardhurave?
Zef Preçi: Potencialisht edhe kjo mund të ndodhë, por mbetet për të parë se si do të funksionojë sepse pastrami i parave është një histori më vete që lidhet me politikat publike, amnistia fiskale është shpallur e pambështetur në ligj, por e zbatuar, kullat që lartësohen në Tiranë, një pjesë prej tyre vijnë nga këto burime. Rreziku ekziston, qoftë përsa i takon krijimit të hapësirës për penetrimin e këtyre parave dhe s’është fjala vetëm për paratë që vijnë nga trafiqet, por është fjala dhe për paratë që vijnë nga korrupsioni, aktivitetet e paligjshme brenda vendit, etj, por qëllimi i Bankës së Shqipërisë nuk është, të jemi realist, edhe pse artikulohet që mbrohen të dy palët, pesha apo rëndesa përsa i takon fitimeve, shkon në favor të bankave, kështu që prej fillimit është një masë favorizuese për systemin bankar por që ndërmerret në rrethana ende të paspecifikuara, të papanalizuara plotësisht.
Nisur nga fakti që ju jeni ekspert i fushës, sa vite i duhen një çifti shqipotar që të grumbullojë 30% e vlerës së një apartamenti, para të cilat ai duhet t’i ketë gjendje përpara se t’i drejtohet një banke për financim, duke marrë parasysh këtu edhe pagën mesatare të një qytetari shqiptar?
Zef Preçi: Nëse në periudhën e kaluar, para 10 vitesh, një çifti të sapomartuar do t’i duheshin le të themi 30 vjet për të blerë një 70 metra katrorë shtëpi në një zonë të jetueshme në Tiranë, nuk flas për pjesën qendrore, nuk flas për pjesën periferike, por diku në mes, tani është e kuptueshme që ky kurs këmbimi i monedhës kombëtare, ky mbiçmim i lekut për shkak të pompimit të parave informale dhe kriminale në ekonomi, këto paga që janë rritur por që janë ende shumë larg mundësive, do të thotë që kërkon shumë më tepër vite se sa kërkoheshin para 10 vitesh për të njëjtin qëllim. Kjo masë ka kosto për qytetarët dhe kosto plus për paratë që merren borxh, aq më tepër që në njëfarë mënyre kjo masë mund të nxisë, nuk përjashtohet nxitja e tregut informal të kredisë, ata që njihen në publik si para me fajde.
Duke marrë parasysh të gjitha këto nëse i vendosim në një peshore, cila nga palët preket më shumë, blerësi, konsumatori në këtë rast dhe qytetari apo shitësi?
Zef Preçi: Nuk ka diskutim që i ndikuar drejtpërdrejt në këtë masë, në këndvështrimin pozitiv është banka, në këndvështrimin negativ është blerësi i pasurive të patundshme. Nuk mendoj se ka ndonjë efekt tek shitësit, për faktin e thjesht që një pjesë e mirë e tyre kanë për synim zbardhjen e parave dhe jo maksimizimin e fitimeve. Për më tepër që kuadri fiskal i vendit i ndihmon këto kategori që t’i parkojnë paratë apo t’i vendosin në një kuti më të sigurtë se sa kutitë e sigurimit që kanë vetë bankat, edhe për faktin që me dhënien e lejes së shfrytëzimit nuk fillon detyrimi për të paguar tatim-taksat, por pasi të ketë kaluar prona tek blerësi fundor, që supozohet të jetë qytetari.
Do të doja të dija një shifër, ndoshta jo ekzakte, nuk e di nëse e keni, sa përqind e pronave blihen me kredi në vendin tonë?
Zef Preçi: Rreth 2/3 e pronave janë financuar me kredi bankare. Në të njëjtën kohë masa e financimit shkon deri në 60% të vlerës, edhe pa hyrë ky rregull i Bankës së Shqipërisë.
Unë dua ta prek më shumë këtë pjesë, nisur edhe nga fakti që ZËRI ka raportuar se njëra nga kompanitë e ndërtimit ka filluar të shesë apartamente pa u zbardhur leja e ndërtimit. Duke marrë parasysh edhe faktin që shumë agjenci, promovojnë, reklamojnë shitjen e apartamenteve që në gropë, çfarë na tregon kjo gjë për situatën në të cilën neve ndodhemi?
Zef Preçi: Ka interpretime të ndryshme, por ajo që mund të thuhet në këtë rast është se në kulturën tonë, në marrëdhëniet kontraktuale nuk mbrohet blerësi dhe kuadri ligjor është favorizues për oligarkë, për zhvillues prone, për lobist, për klientë të qeverisë, pra për këto kategori që kanë fuqi të ndikojnë në kuadrin rregullator. Edhe pse tregtimi në gropë, pra në momentin e fillimit të ndërtimit, me ose pa leje, është përsëri mbartje e riskut nga shitësi tek blerësi. Edhe është fakt i njohur që një pjesë jo e vogël e ndërtuesve ndërton me paratë e klientëve.
Qytetarët duhet të bëhen, nëse s’janë, të përgjegjshëm për fatin e mundit dhe të djersës së tyre, të kursimeve të familjes, kontributeve të emigracionit, ç’ka do të thotë që të verifikojnë në çdo hap bazueshmërinë ligjore të dokumetacionit që ata nënshkruajnë dhe të mos bien viktimë e mashtrimeve. Dikur kadastra raportonte se ishin mbi 200 pallate të pahipotekuar duke qenë se ishin zhdukur nga skena. Mendoj që këtu përgjegjësinë e kanë edhe agjencitë shtetërore që duhet të publikojnë qoftë emrat e kompanive që janë të licensuara, qoftë licensat që janë dhënë së bashku me karakteristikat përkatëse, vendndodhjen dhe njëkohësisht qytetarët duhet të kërkojnë një kontratë sipërmarrjeje apo premtim-ndërtimi ta shoqërojë me të gjithë dokumentacionin që zotëron kompania. Këtu fuqizohet roli i noterëve. Nëse qytetari nuk zotëron dijet e mjaftueshme, t’i drejtohet një noteri apo avokati dhe të mos firmosë kuturu.
Çfarë duhet tu themi ne sot qytetarëve të cilët nxiten të rezervojnë një apartament që nuk ekziston përmes një agjencie imobiliare, sa është rrisku që merr përsipër ky qytetar, që mund të humbasë paratë e tij, duke marrë këtu parasysh edhe faktin që nuk kanë qenë të pakta rastet që ne kemi raportuar për ndërtues apo pronarë kompanish ndërtimi që janë shpallur në kërkim pikërisht për këtë gjë, e kanë lënë një pallat në mes, projekti nuk ka përfunduar apo një apartament është shitur disa herë?
Zef Preçi: Një qytetar normal kur shkon dhe blen vezët në treg, sheh dy-tre fshatarë dhe zgjedh atë që ka vezë më të mëdha dhe çmimin më të arsyeshëm apo më i ulët. E njëjta gjë duhet të jetë edhe përsa i takon ndërtimeve, pra ka nevojë të eksplorojnë tregun, të sigurojnë informacionin e duhur, të shohin dhe besueshmërinë që gëzon kompania në fjalë, penalitetet që kanë ofruar tatimet apo agjencitë e tjera apo proceset gjyqësore. Është përgjegjësi e individit e familjes, nuk është diçka që agjencitë shtetërore duhet ta marrin përsipër veçmas. Qytetarët duhet të konsultohen me ekonomistin dhe juristin përpara se të marrin vendime të kësaj natyre. Populli thotë, e lira kushton shtrenjtë, kështu që nuk është motiv një çmim i favorshëm në dukje për tu futur në ato hallka në të cilat nuk del kollaj dhe viktimë mbetet qytetari me kursimet e veta.
Këto fjalë që ju thatë do të shërbejnë edhe për ndërgjegjësimin e qytetarëve, por nuk mendoni që ka një rregull që do të balanconte marrëdhëniet mes institucionit që jep lejen e ndërtimit dhe deri tek Banka e Shqipërisë, duke çuar në favorizimin e klientit, qytetarit dhe konsumatorit në këtë rast dhe jo të blerësit që shohim se në çdo lloj rrethane nuk cënohet.
Zef Preçi: Nuk mendoj që ka masa të tilla dhe aq më pak vullnet politik dhe të institucioneve për të ndërmarrë masa të tilla. Ne do të ishim të lumtur nëse agjencitë shtetërore do të përmbushnin detyrimet që u ngarkon ligji. Që do të thotë që nëse Bashkisë i nargohet detyra për të verifikuar a është zbatuar projekti, mos të vendosë vulën mbi lejen e shfrytëzimit, por të verifikojë nëse është zbatuar projekti edhe nga cilësia e materialeve të ndërtimit, që të mos ndodhin djegie, si ato që ndodhën diku para dy vitesh, nga pikëpamja e sigurisë, shkallët e emergjencës që mungojnë, etj. Të gjitha këto janë përgjegjësi e autoriteteve shtetërore që në shumë raste neglizhojnë, nuk kanë kapacitete ose janë të përfshira në korrupsion në certifikimin e ndërtimeve që nuk përmbushin standartet./ZËRI/
